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「海側区画整理事業の問題点」を考える 3(最終) [区画整理事業]

 
① 「田舎の旦那衆をだますのは赤子の手をひねるようなものだ」と、あるゼネコンの職員が話したのを聞いたことがある。区画整理事業は一応終着段階を迎え、赤字にはならなかったし、ホッと一息つくところであったのに、ごたごた残っていることがあるという。この分だと事業終結は(30年3月終結予定)1年以上延期になるらしい。
それはなぜか・・・以下は毎日新聞2016年1月22日の記事である。少し長いが全文を記載する。
 
 千葉県袖ケ浦市の大規模な区画整理事業を巡り、地権者の承認を得ずに鉄精製時の副産物である「製鋼スラグ」が大量に埋設されていたことが明らかになった。スラグには水と反応して膨張する性質があり、地盤の不安定化が懸念される上、専門家は植物などに影響を及ぼす強アルカリ水が溶出する可能性も指摘。地権者からは「我々の土地を実験台にしているのか」と批判する声が上がった。

 施工した共同企業体(JV)のトップで中堅ゼネコンの奥村組(大阪市)が地権者らに説明した内容によると、JVはスラグの排出元となった新日鉄住金(東京都千代田区)と2011年5月に、スラグの利用について協議していたという。奥村組が正式に施工業者に決まったのは同年7月。その2カ月も前から協議が進められていたことになる。

 奥村組の担当者は翌12年1月、区画整理事業組合の理事に「地盤の強度が出なかった(低かった)。地盤改良のためスラグを使う」と報告したが、費用や工事の詳細は報告しなかった上、この時点で既にスラグは納入されていたという。15年2月、組合の意思決定機関である「総代会」から、同会の承認を得ないまま工事を進めた理由を問われた奥村組の担当者は「いろいろと不都合があった。地権者に不安を与えるといけないと思った」と回答。被害が出た場合の保証期間を尋ねられると「完了後2年」と答えたという。

 事業を監督する千葉県の指示を受けたJVは15年9月、外部の検査機関に委託し、施工が正しく行われたかを調べるボーリング調査を実施。これによると、スラグを混ぜて地盤改良したとされる層の厚さは数センチから2メートル超まで大きな幅があり、一切使用されていない場所もあった。

施工に不安を感じた地権者の有志が地盤を掘削したところ、土と混ぜられることなく固まっている数十センチのスラグの塊も次々と見つかった。男性地権者は「こんな欠陥だらけの土地を子や孫に引き継げない」。別の男性地権者は「我々の土地が実験台かゴミ捨て場にされたのではないか」と憤った。県は先月18日、土地区画整理法に基づき改善を勧告した。

 スラグには雨水などと反応して膨張する性質があり、道路で利用されるスラグには日本工業規格(JIS)で膨張率に基準(1・5%以下)が設けられているが、宅地利用での基準はない。
 別メーカーからスラグをもらい盛り土に使った群馬県榛東村の民家では床が隆起する問題も起きた。 また、袖ケ浦市の現場のスラグを地権者の許可を得て毎日新聞が環境省指定の第三者機関で鑑定したところ、水素イオン濃度(pH)が12前後の強アルカリ水が検出された。
(以上毎日新聞第一面記事)

 区画整理事業を行うにあたって業務代行者との契約は重要である。造成工事に当たって、山砂埋め立てからスラグ埋め立てへの変更は、区画整理事業にとって重大な仕様の変更である。仮にそれが地盤改造の目的であったとしてもスラグの使用は仕様の変更に当たる。区画整理法では重要事項に位置づけられる質のものなのだ。だから、このスラグ埋め立てに当たっては、地権者の3分の2の同意に相当する重要事項なのである。

 業務代行者からは組合理事に説明した・・とのことであるが、そのレベルの問題ではない。もっと慎重に、ていねいに、対応すべき事項なのだ。当初の契約では山砂を入れることになっていたものだ・・それが一方的に破棄され埋め立てを強行されてしまった。代行・組合相互の責任は重大である。

 このことと同時に、とんでもないことが明らかになった。管理組合運営の主導権がすべて代行業者にゆだねられていたという。(銀行通帳まで代行業者が管理していたとも聞いている)。なぜこのような状況になったのかは、後述する。

 400人近い地権者がいるという。そのうち約100名の地権者が立ち上がり「地権者の会」を設立し、業務代行者と区画整理組合との交渉の形をとり、裁判所の調停へと進んだ。具体的には「原状に復すること」を基本に、「宅地を買い上げせよ」「今後スラグによる事故が起きた場合の保証はどうするのか」等、要求事項は当然のことながら多々ある。

 裁判所を入れての調停はその第一段階が終わり、調停案が出た。その説明会が11月23日に開催されたが、到底納得できる内容ではないと、再度の説明会を要請し、来年に持ち込まれている。
どのような方向へ進むのか‥これが解決しないうちは、解散は実現しない。


⓶ なぜそのようなことが起きたのか。

 第1に、このぶざまな状況はどうしておきたのか。区画整理事業に習熟した人がいなかったこと。つまり役員が無知のまま代行業者を信頼し任せっぱなしになったことに第一の原因があると思われる。「地権者の会」には今回のように優れた人もいるというのに・・・・。

 第2の原因は、当時地元を含め周辺に成功事例がいくつもあった。例えば長浦駅前の区画整理事業では90haの土地区画整理で三井不動産が業務代行となり、当初40億円の負債があったものを、最終的には10億円の利益を上げたという。士気の区画整理事業では、320ヘクタールの日本一と言われる区画整理事業を成功させている。このときの代行業者は東急であった。アカデミアパークは178haの区画整理成功と、学ぶべき事例がいくつも身近にあるものを、学ぶ姿勢と熱意を見ることができなかった。

 第3の原因は市の指導性の欠如にある。スラグ報道がされた時の市の立ち位置は、被害者の立場に立とうとしなかった。風評を恐れ代行業者の言い分そのままの姿勢に終始した。事業は組合と代行業者が行うもので市は関知しない・・という姿勢であった。当時の市のコメントを読むと業者の言いなりになっていたことが明瞭である。業者の主張をそのまま代弁したようなものだ。契約の不当な変更(スラグ埋め立て)という最重要事項に触れていない。おそらく「みなす課税」と同じように「風評による販売への影響」で頭がいっぱいになったのであろうと推測される。これも大きな誤りであった。

 以上が今回の「みなす課税の誤り」の根っこに潜む「袖ケ浦駅海側開発(区画事業)」に関連した事態の経緯と問題点である。

 本来、袖ケ浦駅海側区画整理事業は、袖ケ浦市の表玄関を作る理念に燃えて計画されたものだと思っている。いろいろと意見の対立等もあったが、取り掛かった以上、誰もが成功を願って見守っていた。しかし、今事業の終結時に至って、関係者がスラグ問題で苦悩している。問題点の所在は明らかなことであるが、当事者同士の利害が絡み合っていることでもあり、これを当事者だけの問題に矮小化することは正しくない。当初の理念を生かす観点から、すべてをオープンにして、経験豊かな人たちの知恵も集め、第三者機関を設置しての対応なども含めた解決策を、市が先頭に立って模索していただくことはできないものか・・

 なぜこのような提案をするのか・・契約違反という犯罪に近い事実が判明した時点で、出された場当たり的市の方針のため、基本事項はうやむやになり、今日の混乱を引き起こすに至っているのである。せめて最後は市の責任で終わらせ有終の美を飾っていただきたい・・・海側開発で起きたスラグ問題は、現下の袖ケ浦市政の最大課題であると思う。私の願いを提起し、この稿を閉じる。

今年も多くの方にブログを読んでいただきました。
ありがとうございました。       
今までの最高は63834通/月です。今年の最高は49842通/11月でした。
新年は5日から出発します。      
 来年はこのままでは決して明るい年ではありませんが、
        皆さんとご一緒に佳い年に変えて参りましょう。


 市民が望む政策研究会  会長 関 巌   事務局長 富樫孝夫

 ホームページ  磯野忠昭  ブログ担当 かわかみひろし



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「海側区画整理事業の問題点」を考える 2 [区画整理事業]

「海側区画整理事業の問題点」を考える 2

1、執行部の責任問題と不透明な議会の対応

 今回「みなす課税の」誤りが確定したことで、市長及び関係部長から、議会本会議一般質問で、誤りの確認と陳謝が行われた。この問題で明確になったのは「法令無理解から、誤って行われた」のではなく、「法令は理解していたが、土地区画整理法99条2項については意図的に無視し課税が強行された」という疑いが議事録精査により一段と濃くなったと言える。このような疑念に対し、議会はどのように対応しようとしたのかを次に考えてみる。

 執行部からは、前述のように議会並びに地権者、市民に対し市長、担当部長が答弁の形で陳謝した。陳謝の次に誤りに至った責任についての、後日対応策が明示された。市長は3か月間20%の給与減額、副市長は2か月間20%の給与減額である。市長が自ら説明されたという。ところがそれがどうしたわけか市長が再考されたとかで??執行部提案が見送りになったとのことだ。何が何だかわからない。ただ巷の噂話だけが残っている。

「20%の減額といった場合、それは給与だけではなくボーナスにも影響し、正確には不明であるが市長で総額200万円ぐらいの減額になるんだってさ・・そう簡単な額ではないね」井戸端会議での知人の話である。ついでに言うと「市長・副市長も責任上減額とは・・でもいいところがあるな・・」と言っていた方々の声はどこかへ吹っ飛んでしまった。

不思議なことは、議会の対応である。市長が一度提案説明を、2日後には再考したので、提案をやめると言い出した。このような扱いを受けて、議会は〈はいそうですか?〉と引っ込んでしまったのか?そんなはずはない。どなたか明らかにする勇気ある方はいらっしゃらないのであろうか?

⓶ 保留地の扱いはどうなっているのか?

 「みなす課税」が浮かび上がって、一定の方向が確定したが、ひそかにささやかれている問題がある。それは保留地に対する扱いの問題である。区画整理事業の中で保留地の販売が成功することで、その事業は成功のめどが立つと言われている。今回の事業では、約30000坪の保留地があり、その保留地を大手の新昭和が、駅前の大区画(約10000坪以上)を3.11の大震災前に(土地価格の高いうちに)購入し、このことは事業推進にとって大きな力となった。その後、積水ハイムと(一般宅地)、市の子ども園用地の購入と続き保留地は処分され、事業採算上ではこれで一安心と関係者は喜んだものだ。そこに今回の「みなす課税」問題が浮かび上がり、保留地の扱いはどうなっているのだ・・ということになった。扱いに特例があるのか。執行部はこれもはっきり明瞭にすべきであることを指摘しておきたい。

③ 海側区画整理事業。関連事業に投じた総事業公費(市・県・国)を明示すべきである。

 ここに全市に新聞折り込みでお届けした2010年12月21日付の「袖ヶ浦市民が望む政策研究会」会報がある。この会報には当会試算の金額が記されてある。ここにはその後実際にかかったと思われる金額を記述する

A 組合事業に対する公費  事業費 78億円 (市税11億円、国・県 13億円 公費計24億円)
B 関連事業  市役所前アンダーパス  37億5000万円
        高須川整備       58億円(当初計画40億円)
        駅舎建設        28億円?   公費合計147,5億円             

 いったいどれほどの金額が投入されたのであろうか・・財政支出は、細部項目に紛れて支出されるので、総額を私たちは知ることができない。区画整理事業のほとんどは終了した。総額は結局どれほどかかったものか行政当局は、当然のことながら正確に明示していただきたいものだ。

《この稿続く。明日最終》


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「海側区画整理事業の問題点を考える」 1 [区画整理事業]

◎「みなす課税」誤りに疑念  

 11月23日のブログで「袖ヶ浦市課税の誤り」というブログを書いた。このことについて「あやまちては改むるに憚ること勿れ(論語)」と私は書いた。それは「善意での誤り」と思ったからである。また一般質問で「粕谷議員がこの問題を取り上げている。市民に不審が残らぬよう公表経過に至るまで詳細な追及を期待している。」とも書いておいた。今後の発展を予想したからである。
 再びこの問題を取り上げなければならないのは心苦しいが、粕谷議員の追及のおかげで、細部にわたって問題点がある程度明らかになったことと、その結果、市長はじめ関連職員間で行われた意思決定に疑点がわいてきたこと・・等から、再度経過についての確認をしたいと思う

 今回の間違った課税について、わかりやすく書くと、その過ちの原因は2点ある。
① 課税に当たっては1月1日を基本にすること。1月1日を過ぎたものは翌年以降になるということ。ここでは平成27年1月1日がカギである。
②「みなす課税」という言葉を誤って理解し、法令細部についての認識が欠けていたか、あるいは知っていて強行したのか。

 土地区画整理事業では、地権者の土地の区画形質の変更。公共施設等の土地として提供し、代わりの土地と交換することが、通常行われる。このとき交換した土地が完成するまで相当の日時がかかる。この間の土地はまだ正式な登記はされてないので、これを「仮換地」と呼ぶ。この「仮換地」での公共用工事が終了すると(例えば道路・上下水道等)「使用収益が可能(使い物になる)」となる。市ではこの「使用収益可能の日」から課税できると考えた。だから道路も上下水道もすべて予定通り完成する「収益可能の日」が、26年12月31日だ。だから27年度分の課税をしたという。
 
 ところがどっこい・・「使用収益可能」の日を決定し、地権者に周知するのは市ではない。組合が行うことになっている(土地区画整理法99条2項)。組合では手続きが20日間遅れることを市にあらかじめ通知している。だから法律上は地権者に届いたのは1月20日だということになっている。そうだと1月1日は過ぎているので、27年は課税できないわけだ。それなのにしてしまった。

 粕谷議員は、「たった20日間のために1年間税金が取れないのは残念という意識がなかったか。意思決定はどのようになされたのか」と質問された。これはきつかったに違いない。「決してそういうことはありません」一辺倒の答弁であった。

 それで意思決定時の庁議議事録を見る。これは平成26年7月28日の議事録である。(全文は長いので興味深い文言を提示する)

当日の出席者・出口市長、山口副市長、 企画財政部・長谷川部長、宮嶋次長、分目参事、小倉参事・・
都市建設部・小幡部長、立野次長、大野室長、室田主任主事・・以上10名である。

 冒頭都市建設小幡部長の発言
「都市建設部では、平成26年12月までに使用収益開始に向けて、区画整理事業や、関連工事等の調整を図ってまいりましたが、組合からは平成27年1月20日から使用収益開始予定という回答をいただいている。そこで今後の課税の取り扱いについて共通認識を図りたいと思い、お集まりいただいた。」
 (途中での発言)
「組合は平成28年1月1日を課税評価として、平成28年度より通常課税を考えているようである。都市建設部としても20日間で1年間課税が遅れてしまうため、年内(平成26年12月ごろ)の使用収益開始が望ましいが、その工程では難しいと組合では言っている。」
山口副市長
「組合員は使用収益の開始により課税と考えているのでは?これまでにこのような回答はしていないのか?」
小倉参事
「課税課の考えとしては実態として使用できる状況にあるならば、平成27年度より課税を行う方向で進めたい」
立野次長説明の中に
「平成26年7月21日開催の総代会での   前議員からの質問内容を説明。それに対し
市長発言
組合員の前でそのような質問をされてしまうと、平成28年度からの課税ととらえられてしまうのでは? 総代会で課税の説明をきちんと行わなかったのか?」
との発言・・その後市民への説明をどうするかということで・・アンダーパス・アクアラインイベントとかかわって時期の討議あり、副市長の発言2回、市長の発言10回‥・決定における市長、副市長の責任は明確

 この議事録からは、2点のことが浮かび上がってくる。
① なんとしてでも、26年度から課税したいという参加者の意志がありありと浮かぶこと。その証拠にひとりも反論なし。
② 善意の誤りではなく、法令を知ってはいたが、ごり押ししても通るであろうという意思が働いていたのではないのか

 当初からの市の課税強行の方向確認と、細部法令無視が明らかになった会議の流れであるとしか読み取れない。特に、市長、副市長の発言は地権者に真実隠蔽を勧める内容である。責任は重大としか言いようがない。

 幸いにして、地権者約400名と言われているが(詳細不明)その中のただ一人の地権者の、精密な調査活動と勇気ある取り組み、そして、その調査結果を受けて、総代会で発言された黒塗りの前議員の追及発言により、県、国への照会が実現し誤りが確定した。精査健闘された地権者の努力に心からの拍手を贈りたい。

 この結果、誤りによる返還額の詳細が発表されている。
対象地権者・290名  筆数・455筆  対象面積 185.163㎡  
多く課税していた税額  約4800万円 (固定資産税 4300万円 都市計画税 約500万円)(千葉日報)
 このほか国民健康保険税等も、固定資産税の資産税割というのがあったりして、細かな計算がほかにもあると聞いている。冒頭に書いた「善意での誤り」ではなく、限りなく「知っていてごり押しした悪意のある法令違反」の疑いが濃厚になったのである。

 市役所OBのこの問題に対するコメント
「海側開発には、巨額の市税を投入しているので、一刻も早く回収したいと思う税当局の考えは、わからなくもないが、絶対原則である1月1日をさかのぼることは許されないことだ。どうせ市民にはわからないことだろうから、イケイケドンドンは市民侮辱も甚だしい。議事録に反論がなかったことも情けないことだ。市長、副市長の完全な判断ミスである。責任は重大だ!」 (この稿続く)kawakami


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地権者起つ [区画整理事業]

地権者起つ

 4月6日付の毎日新聞は、海側開発区画整理で24万トンもの鋼製スラグを、総代会の承認を得ないままに埋め立てたことに発した今回の不祥事について、地権者の有志が「地権者の会」設立を報じている。『地権者の会』は、当初20名で呼びかけをはじめたのだが、すでに60名が参加意向を表明、会では当面180名を目標に参加を呼び掛けていくという。

 『地権者の会』創設のことは、すでにこのブログではお知らせしてある。昨夜(10日)行われた総代会補充選挙では、またまた流会かと危惧されたが、「袖ケ浦市袖ケ浦駅海側土地区画整理組合」のホームページを開くと、5人の方が立候補し、無競争で当選されたことが記述されている。次の方々である。

立候補 粕谷 要    袖ヶ浦市福王台二丁目1番地11
立候補 笹生 定夫   袖ヶ浦市久保田235番地
立候補 杉浦 弘樹   袖ヶ浦市奈良輪2228番地
立候補 長谷川雅人  市原市姉崎3221番地7 ダイアパレス千葉青葉台イーストアベニュー405
立候補 藤井 正一   袖ヶ浦市奈良輪1565番地3

 かくて総代会は、定数に達し、決定権を行使できる状態になった。検討委員会で報告書が作成され、問題点はすでに明らかになっている。改めて総代会で真摯に討議し、業務代行企業と対等での交渉を詰め、過ちの是正に全力を注がれることを期待したい。

 なお、行政のこのことに関する指導?には、一方に偏しているきらいがある。各地で起きている紛争事例を詳細に吟味し、業務代行業者へ厳しい姿勢で臨むことを要請したい。

kawakam

また一つ自然が消え去ろうとしています・・・・・・・・・・・・・ [区画整理事業]

市庁舎から駅北側に広がる田園地帯。その多くが区画整理事業や農業従事者高齢化により荒れた状態になっていましたが、「自然」としては残されていました。
TS3V0018.JPG
最近、区画整理事業が再開され、その一部は画像の様に茶色の表土が見えています。
TS3V0017.JPG
自然が失われていく光景を見て、「もったいないなぁ・・」と思うのは私だけでしょうか・・・・。一度壊した自然を元に戻すには、「壊した時」の何倍もの費用や時間がかかるのに・・・・。

真夏の怪談?????都市計画道路が消えた???????? [区画整理事業]

「広報そでがうら」2010年7月15日号に掲載された「真夏の怪談????^^。都市計画道路が消えた??」を解説攻略版「政策研究会13号」はホームページで閲覧できますhttp://members3.jcom.home.ne.jp/khiro71/index-2.htm

市民が望む政策研究会』第41回例会 [区画整理事業]

                      時  2009・9・28(月)19:00
                      所  長浦公民館第2会議室
1、 出席確認・開会
2、 新人紹介
3、 会長挨拶
4、 報告事項
・ 代宿土地区画整理請願問題~一連の取り組みにと今後の動向~
・ 議員に対する2点の要請顛末記
・ 議員報酬その他に関する資料
・ その他
5、 討議議題
① 議会傍聴感想交流
~一般質問・常任委員会・会計決算~
② 袖ヶ浦駅北側開発問題の現状と問題点討議

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